Zmiany zasad wstępowania w stosunek najmu

Obecnie powszechne jest przekazywanie z pokolenia na pokolenie, a w dużym skrócie i uproszczeniu (nie mylić z konstrukcją prawną) - dziedziczenie - mieszkań komunalnych i czynszowych, należących do zasobów gmin. Stosowny projekt zmian KC, Ustawy o dodatkach mieszkaniowych oraz Ustawy o ochronie praw lokatorów (...) przygotowuje Ministerstwo Infrastruktury (obecnie - uzgodnienia międzyresortowe i konsultacje społeczne). Docelowo - w razie śmierci najemcy umowa ma wygasać.

Dzisiaj wygląda to zgoła inaczej - mianowicie:

Art. 691 KC § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.

W przypadku wejścia w życie proponowanych zmian - powyższy przepis w tym brzmieniu zniknie. Osoby zamieszkujące lokal będą miały 6 m-cy od śmierci najemcy na opuszczenie go. Nie zniknie jednak w ogóle możliwość wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym - będzie ona obwarowana dodatkowym warunkiem w postaci spełnienia kryteriów wysokości dochodów gospodarstwa domowego, zgodnie z ustaleniami (uchwała) rady gminy.

Proceduralnie wyglądać ma to następująco:

1. zainteresowany musi złożyć w gminie oświadczenie woli zawarcia umowy najmu - do 3 m-cy od śmierci najemcy (nie zmieszczenie się w terminie = roszczenie o wstąpienie w stosunek najmu wygasa z mocy prawa)
2. gmina przedstawia zainteresowanemu pisemnej propozycji zawarcia umowy najmu - w ciągu 6 m-cy od otrzymania oświadczenia

Gdzie jest haczyk? Gmina nie musi zaproponować do zawarcia umowy najmu tego samego lokalu, jaki dotychczas zajmował zmarły najemca. Może zaproponować inny. Musi on jednak znajdować się w tym samym mieście, o takim samym jak dotychczasowy wyposażeniu technicznym, i nade wszystko - o analogicznej powierzchni pokoi. Na osobę przypadać ma 10 m 2, zaś w gospodarstwie jednoosobowym - 20 m 2. 

W razie braku zgody zainteresowanych - odpowiedzi na propozycję zawarcia umowy najmu - lub braku odpowiedzi na ofertę gminy, mają oni 6 m-cy od otrzymania pisemnej propozycji zawarcia umowy na opuszczenie lokalu.

Co ciekawe - Ministerstwo Infrastruktury zajmowało się dotąd jedynie propozycjami założeń, nie zaś ustawy nowelizującej wspomniane przepisy. Sekretarz Rady Ministrów Maciej Berek wyraził jednak zgodę na zmianę trybu pracy i kontynuowania ich jako prac nad ustawą. 

>>>

Nie wiem, czy prawo nadąża za zmianami technologicznymi - a wręcz, niestety, śmiem wątpić - ale warto przeczytać krótki tekst, rozmowę z laureatem Złotego Paragrafu w kategorii najlepszy prokurator Edycja 2011 Tomaszem Jandziakiem. Szczególnie - przedostatni akapit (o zakresie regulacji prawa karnego) i ostatni - co i jak robić, gdy stanie się człowiek ofiarą szeroko pojętego przestępstwa komputerowego.

>>>

Ciekawostka orzecznicza - sprawa I CSK 412/09 - w której SN stwierdził, iż sąd okręgowy, rozpoznając zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej, orzeka jako sąd drugiej instancji; notariusz jest zatem w tym wypadku I instancją sądową. 

Sprawa ciekawa - sąd okręgowy w I instancji za pierwszym razem rozpoznał zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej w składzie 1 sędziego , podczas gdy prawidłowo winien rozpoznawać je w składzie 3 sędziów. Naruszenie 379 pkt 4 KPC skutkowało nieważnością postępowania.

Kanwą całości sprawy jest art. 83 Prawa o notariacie, dość nieprecyzyjny: 

83 § 1. Na odmowę dokonania czynności notarialnej osoba zainteresowana może wnieść, w terminie tygodnia, zażalenie do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem notariusza, który jest obowiązany ustosunkować się do zażalenia w terminie tygodnia i wraz z zażaleniem przedstawić swoje stanowisko sądowi. Sąd rozpoznaje zażalenie na rozprawie, stosując przepisy Kodeksu postępowania cywilnego.

Pytanie bowiem - którą instancją jest w tej sytuacji sąd rozpoznający zażalenie - I czy II? Okazuje się, że dotąd różne poglądy prezentował sam SN. Gdy sprawa po raz pierwszy trafiła do SN - uznał, iż sąd okręgowy działał jako sąd I instancji, więc od jego postanowienia służy apelacja do sądu II instancji (apelacyjnego), nie zaś skarga kasacyjna. Gdy jednak ta sama sprawa trafiła do SN ze skargą kasacyjną, po postanowieniu sądu II instancji (apelacyjnego) - SN w składzie trzyosobowym, wobec zasadniczych rozbieżności rysujących się także w jego orzecznictwie, postanowił wystąpić do siedmioosobowego składu SN o zajęcie stanowiska. 

W uchwale podjętej 07.12.2010 r. w sprawie III CZP 86/10 SN stwierdził, że sąd okręgowy działa w takiej sprawie jako sąd II instancji - rozpatruje więc zażalenie na odmowę w składzie 3 sędziów, a od jego orzeczenia przysługuje stronom (notariuszowi i jego niedoszłemu klientowi) skarga kasacyjna do SN.