Jak nie dać się oszukać developerowi

Dziś o kupnie mieszkań - perspektywie, na którą coraz mniej osób stać, a nawet tych, o ich na takie mieszkanie stać, przeraża. Dlaczego? Nie tylko z tego powodu, że najczęściej wiąże się z zadłużeniem dosłownie na całe życie - może nie do śmierci, ale praktycznie na całe życie zawodowe, do osiągnięcia emerytury (w przypadku  finansowania z kredytu całości mieszkania). Ponieważ życie, coraz szerzej opisywane przypadki (także przeze mnie) pokazuje, jak łatwo paść łupem developera nieuczciwego, który poza zainkasowaniem pieniędzy od klienta bynajmniej nie zamierza z umowy się wywiązać. 

Druga sprawa - kwestia braku świadomości prawnej chociażby konieczności prawidłowej formy sporządzenia ew. umów zawieranych z developerami, co już samo w sobie może stanowić pewnego rodzaju zabezpieczenie, na potrzeby możliwego przecież w przyszłości, w razie sporu, dowodzenia przed sądem. Developerzy amatorami nie są, dobrze wiedzą, jakie zapisy w umowach winny się znaleźć - korzystne dla nich - i takowe zwykle tam trafiają, podczas gdy zapisów zabezpieczających interesy klientów jest niewiele.

Podstawowym problemem pozostaje status umowy developerskiej jako takiej - jako że należy ona do grona tzw. umów nienazwanych (IV CKN 305/2001, w OSNC 2004/7-8 poz. 130), jej treść nie jest skonkretyzowana przepisami ustawowymi, przez co developerzy mają sporą dowolność w zakresie ujmowania w treści takich umów zapisów dla klientów po prostu niekorzystnych. We wspomnianym orzeczeniu pojawiło się sformułowanie, iż umowa deweloperska nie ma charakteru umowy przedwstępnej i nie wywołuje skutków prawnych zawartych w art. 389 KC. Efekt? Klient, po wykonaniu umowy, staje się właścicielem jedynie swojego konkretnego lokalu, w umowie nie ma mowy na temat kwestii dotyczących pozostałych części nieruchomości, w skład której wchodzi lokal klienta. W tym zakresie i do momentu przeniesienia własności nieruchomości na właścicieli - developer ma właściwie nieograniczone możliwości w zakresie sposobu wykonywania umowy (zmiany w inwestycji).

Co jest największym mankamentem umowy developerskiej? Jest to umowa o świadczenie usług, do której - w kwestiach nieuregulowanych - stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Samo zaś zawarcie umowy developerskiej nie zobowiązuje dewelopera do przeniesienia na klienta własności przyszłej nieruchomości - i to na tym tle powstają spory dotyczące tego rodzaju umów.

Problemem są również kwestie upadłości developerów - skoro bowiem przeniesienie własności lokalu możliwe jest dopiero po jego powstaniu, co zatem w sytuacji, gdy developer upada przed wybudowaniem lokalu? Oczywiście - odszkodowanie, którego dość często (wobec przypadków finansowania budowy z kredytów, których zabezpieczenie stanowi hipoteka) nie udaje się w całości uzyskać. Pół biedy, gdy do bankructwa dochodzi w momencie, gdy klient nie dokonał jeszcze pełnych wpłat - traci wówczas, w najgorszym wypadku, jedynie część środków. Jednak w sytuacji, gdy developer upada po uiszczeniu całości kwoty przez klienta - może dojść do utraty całości środków, o ile developer z wpłat klientów tytułem umowy dotyczącej nowej nieruchomości finansował... ukończenie wcześniejszych inwestycji, na które już wcześniej zabrakło pieniędzy. Być może raz lub dwa razy taki manewr się powodzi - jednakże, prędzej czy później, developer musi upaść. 

Co zatem należy zrobić, marząc o własnych czterech ścianach, aby faktycznie uzyskać własność mieszkania i nie stracić równocześnie swoich pieniędzy?

1. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości gdzie ma być realizowana inwestycja - księgi wieczyste, rejestr gruntów
2. Posiadanie przez developera ostatecznego pozwolenia na budowę - decyzje można przecież zaskarżać; developer zawsze stwierdzi, że to przejściowy problem - jest to jednak kwestia podstawowa dla w ogóle rozpoczęcia budowy, o kluczowy znaczeniu dla terminu sfinalizowania inwestycji
3. Jednoznaczne ustalenie celu, na który przeznaczane są wpłaty zaliczek klienta z uwagi na fakt, iż uiszczane są one jeszcze przed przeniesieniem na niego własności lokalu (warto zastanowić się nad uregulowaniem w umowie, iż wpłaty klienta trafiają na zamknięty rachunek powierniczy, nie zaś bezpośrednio na rachunek developera - z jasno wskazanym celem: spłata kredytu udzielonego developerowi na dokonanie inwestycji) 
4. Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego
5. Ujawnienie faktu zawarcia umowy przedwstępnej w księdze wieczystej co chroni przed próbą zbycia lokalu po zawarciu umowy przedwstępnej na rzecz osoby trzeciej
6. Zapoznanie się z harmonogramem płatności jeszcze przed zawarciem umowy. Logicznym jest - developer dąży do jak najszybszego pozyskania całości środków od klienta, zaś klient dąży do sfinalizowania płatności na jak najbardziej zaawansowanym etapie prac
7. Zwrócenie uwagi na treść umowy pod kątem zapisów odnośnie dopłat w razie zwiększenia się powierzchni lokalu co może wynikać z innego umownego zastrzeżenia o możliwości zmiany faktycznej wielkości tegoż lokalu (który w takich sytuacjach zawsze obciąża - na skutek zapisów developerów - kupującego, podczas gdy bez takiego zastrzeżenia umownego ryzyko ponosi właśnie developer)
8. Zastrzeżenie w umowie kar umownych na wypadek opóźnień w terminie wydania lokalu klientowi od każdego dnia opóźnienia

Podstawowy problem? Klient w nabycie mieszkania lokuje zazwyczaj całość środków finansowych, jakimi dysponuje, najczęściej zaciągając wieloletnie zobowiązania związane z kredytem. W przypadku sporów sądowych - dysponuje określonymi kwotami, nieporównywalnie mniejszymi od środków developera, którego najzwyczajniej w świecie stać i może pozwolić sobie nawet na kilkuletni proces sądowy. Klient - traci pieniądze i nie otrzymuje lokalu.

Nie można wszakże generalizować - mówiąc, że każdy developer oszukuje, ponieważ jest to oczywista nieprawda. Materia, rząd kwot, jakich dotyczy problematyka, skłania jednak do szczególnej ostrożności w podejmowaniu decyzji o kupnie mieszkania od developera. Mam nadzieję, że kilka powyższych rad pomoże uchronić się przed nieprzyjemnościami związanymi z niesolidnymi lub nieuczciwymi developerami.